物權法解讀全面準確體現(xiàn)國家基本經(jīng)濟制度
歷經(jīng)全國人大常委會從一審到七審，從向社會全文公布征求1萬多條意見到專門召開100多次座談會、立法論證會的物權法草案8日提請十屆全國人大五次會議審議。仔細研讀目前的物權法草案，不難發(fā)現(xiàn)，中華人民共和國憲法精神以及確立的有關原則，在草案相關條款中得到了充分、全面的體現(xiàn)。
制定中國特色物權法，全面準確體現(xiàn)國家基本經(jīng)濟制度
物權法草案第一條開宗明義，“為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定本法”。
憲法規(guī)定“國家實行社會主義市場經(jīng)濟”。全國人大代表、中國政法大學校長徐顯明表示，中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經(jīng)濟制度決定的，所有權是所有制在法律上的表現(xiàn)，是物權的核心和基礎。制定一部具有中國特色的物權法，必須全面、準確地體現(xiàn)社會主義的基本經(jīng)濟制度。
草案對加強國有資產(chǎn)保護作出明確規(guī)定
現(xiàn)實生活中，公共財產(chǎn)受到的侵害比較嚴重，草案明確規(guī)定：“國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度”，“國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”。
“目前的物權法草案從多方面強化了對公共財產(chǎn)的保護。”有關法律專家指出，草案一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。”并確定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬不明確而造成國有財產(chǎn)流失。二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。”三是規(guī)定“國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”四是規(guī)定：在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。五是規(guī)定：履行國有資產(chǎn)監(jiān)督管理職責的機構及其工作人員，“濫用職權，玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。”草案的這些規(guī)定，充分體現(xiàn)了憲法關于加強對社會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義。
遵循市場經(jīng)濟要求，平等保護一切市場主體
物權法草案規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”中國社會科學院法學所研究員孫憲忠說，它體現(xiàn)了對不同物權主體實行平等保護的原則，也體現(xiàn)了現(xiàn)行憲法的精神。
“物權法草案規(guī)定平等保護，是由市場經(jīng)濟的特點決定的。”中國社會科學院學部委員、民法學家王家福說：“市場經(jīng)濟要求市場主體享有相同的權利、遵循相同的規(guī)則、承擔相同的責任。如果市場主體不平等，我國的市場經(jīng)濟肯定就沒法搞。”
依據(jù)憲法規(guī)定，國有財產(chǎn)由國務院代表行使所有權
物權法草案還規(guī)定：“國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照規(guī)定。”
全國人大常委會法工委主任胡康生說，根據(jù)憲法規(guī)定，全國人民代表大會是最高國家權力機關，國務院是最高國家權力機關的執(zhí)行機關。全國人民代表大會代表全國人民行使國家權力，依法就關系國家全局工作的重大問題作出決定，而具體執(zhí)行機關，應當是國務院。
胡康生同時表示，我國現(xiàn)行土地管理法、礦產(chǎn)資源法、草原法等法律，均明確規(guī)定由國務院代表國家行使所有權。因此，物權法規(guī)定由國務院代表國家行使所有權，與現(xiàn)行的管理體制相一致。政府行使國家所有權，應當依法對人大負責，受人大監(jiān)督。
堅持正確的政治方向，從中國國情出發(fā)，以憲法為依據(jù)，歷經(jīng)多次修改，全國人大常委會始終堅持科學立法、民主立法，草案逐漸完善、成熟。
保護被征地人權益細化征收補償規(guī)定
征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，關系廣大人民群眾的切身利益，社會普遍關注。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案對征收補償問題作了規(guī)定。
據(jù)了解，我國人口多、耕地少，目前全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的1/3。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農(nóng)田，是我國面臨的一項十分緊迫而艱巨的任務。
草案明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。”
依據(jù)憲法，草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，草案對征收補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
草案規(guī)定：征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。“這個規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關于征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。”全國人大代表姚天恩對規(guī)定表示贊許。
草案還明確規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”
對于人們關心的具體的補償標準和辦法，全國人大常委會法工委負責人表示，由于各地的發(fā)展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法草案規(guī)定的補償原則和補償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
針對現(xiàn)實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權法草案明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”違反規(guī)定的，要依法承擔法律責任。
物權法草案明確車庫、車位歸屬等問題
隨著住房制度改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，車庫、車位歸誰所有的問題逐漸成為老百姓關注的焦點。
在8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案提出，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
2005年6月，寧波市北侖區(qū)一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商，稱房產(chǎn)公司銷售房子時，在宣傳資料中明確表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地。但在房屋交付后，房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場的停車場，造成業(yè)主們的車無處停放。
后經(jīng)寧波市中級人民法院終審判決，被“挪用”的公共車位和公共用地歸小區(qū)業(yè)主共有。這一判決的法理與物權法草案中的規(guī)定精神不謀而合。
全國人大常委會法工委副主任王勝明說，現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位，因此草案有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”
全國人大常委會法工委有關負責人介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈。目前草案對車庫問題的規(guī)定是由當事人約定；對于占用公用道路和其他公共場地的車位，草案則規(guī)定為共有。
物權法草案保護“陽光權”
幾年前鮮為人知的“陽光權”，如今已成熱門詞匯，頻見報端。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出了明確規(guī)定。
物權法草案明確規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
一段時間以來，一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，使新建筑物層數(shù)、間距不符合建筑規(guī)劃國家標準，遮擋相鄰建筑采光；有些開發(fā)商違規(guī)施工，造成實際施工結果與設計規(guī)劃審批結果不一致，超規(guī)劃建設，導致新建住宅樓層數(shù)過高，影響與其相鄰建筑物的采光；還有些人為了得到更多的居住便利，私搭亂蓋，影響相鄰建筑采光。
物權法草案指出，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
法律專家認為，相鄰關系簡單地講，就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系涉及日常生活的方方面面，生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害。尊重他人相鄰權，不但是法律問題，更是道德問題。“遠親不如近鄰”，鄰里相處應當互諒互讓、彼此尊重，這是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是家庭、社會和諧的重要道德理念。
農(nóng)民土地承包期屆滿可繼續(xù)承包
8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案為承包土地的農(nóng)民帶來了好消息：土地承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定可繼續(xù)承包。
目前的物權法草案規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。”
據(jù)了解，草案在審議過程中有常委會組成人員提出，在農(nóng)村實行土地承包制度是我國長期堅持的一項基本制度，為了賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權，應增加土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定。
全國人大法律委有關負責人指出，為嚴格控制農(nóng)用地轉為建設用地，切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，物權法草案規(guī)定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量。
據(jù)了解，在草案審議過程中，對土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開，一直存在不同意見。有的贊成草案的規(guī)定，有的認為應當放開土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押，以緩解農(nóng)民貸款難。
全國人大法律委經(jīng)同國務院法制辦、國土資源部、農(nóng)業(yè)部等部門以及專家學者反復研究，最終達成共識：目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵押條件尚不成熟。為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關法律或者調(diào)整有關政策留有余地，物權法草案規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。”“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”
住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期
新華社北京3月8日電(記者楊維漢、崔清新)70年后住宅建設用地使用權期滿，我們的房子怎么辦？有人說，國家可以依法收回，只給房主一點補償金。許多百姓為70年后自己住宅的命運焦慮不已。住宅建設用地使用權成為物權法草案公開征求意見時百姓關注的焦點話題之一。
安居方能樂業(yè)。8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
建設用地問題事關國計民生，草案設專章對建設用地使用權進行規(guī)定。全國人大代表姚天恩說，“我國實行最嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農(nóng)用地轉為建設用地。這是保障國家長遠發(fā)展、經(jīng)濟平穩(wěn)、社會安定的必然要求。”
為了切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
草案還明確了關于建設用地使用權人的權利：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度
辦房產(chǎn)證可望駛入“高速路”
房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，辦理房產(chǎn)證，需要面對十分繁瑣的手續(xù)，需要跑國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。
針對房屋產(chǎn)權登記這樣的土地以及建筑物等土地附著物不動產(chǎn)登記，8日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
專家指出，不動產(chǎn)登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則，在不動產(chǎn)領域就需要依靠登記制度來保障。物權法草案經(jīng)多次審議、反復修改，最終確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
據(jù)了解，目前按照法律規(guī)定辦理轉讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導致了重復登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。
有鑒于此，在審議物權法草案時，有些全國人大常委會委員提出，應當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當事人的時間，減輕當事人的負擔。全國人大法律委員會采納意見對草案進行了相應修改。
同時草案規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
此外，草案還根據(jù)權責平衡的原則，明確了登記機構的義務：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”
登記費用問題也是群眾關心的話題。為此草案規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。有關人士表示，這將有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費行為，防止通過登記收費搞“創(chuàng)收”。
業(yè)主有權更換建設單位聘請的物業(yè)
備受關注的物權法草案8日提請十屆全國人大五次會議審議。這部草案明確指出，對建設單位聘請的物業(yè)服務機構或者其他管理人，業(yè)主依法有權更換。
短短十幾年間，物業(yè)服務機構從無到有、從小到大，已經(jīng)成為覆蓋面廣，對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，而業(yè)主和物業(yè)服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。
不久前，北京市海淀區(qū)某居民小區(qū)成立業(yè)主委員會后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務中的諸多問題，于是通過訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒來得及慶幸自己的維權勝利，又陷入了物業(yè)公司突然撤走，小區(qū)停水停電，業(yè)主生活一片混亂的困境。最終，這個不負責任的物業(yè)公司受到政府有關部門的處理。
這次提請審議的物權法草案對業(yè)主和物業(yè)服務機構之間的關系作出明確規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務機構或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務機構或者其他管理人，業(yè)主依法有權更換。
草案還指出，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設施等事項。
北京工商大學法學院教授徐康平說，高層建筑住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權中的重要權利。立法者需要特別給予關注，認真對待。